U bent hier: Home // Wonen // Huizenprijzen: is er iets zinnigs over te zeggen?

Huizenprijzen: is er iets zinnigs over te zeggen?

Huizenprijzen huisSinds 2008 is het crisis en staan de huizenprijzen onder druk. Waardoor dat komt kan wellicht worden uitgelegd door economen. Het wordt echter een stuk lastiger wanneer we het gaan hebben over waar de huizenprijzen naartoe gaan. Hebben we een bodem bereikt? Daalt de gemiddelde prijs nog 10%? Nemen de huizenprijzen een nog grotere duikvlucht?

In dit artikel zal worden beschreven waarom het zo moeilijk is om een goede voorspelling voor de huizenprijzen te doen en zal worden beschreven waarom u ook niet te veel waarde moet hechten aan voorspellingen van de grote banken.

Waarom wilt u huizenprijzen kunnen voorspellen?

U wil dat zodat u weet wanneer u uw huis moet verkopen of wanneer u een huis moet kopen. Het is immers zonde wanneer u nu een huis koopt en dit soort huizen over een jaar voor 20.000 euro minder op de markt te vinden is. Van dat geld kunt u een mooie sportwagen kopen (nouja, een tweedehandsje).

Bent u niet in de markt voor het kopen of verkopen van een huis, dan nog steeds wilt u het graag kunnen voorspellen. Dat is immers leuk aan de borreltafel en dan kunt u over een jaar ‘zie je wel, ik wist het’ zeggen als u het goed had. Als…. want het blijkt nog niet zo makkelijk te zijn.

Waarom is het moeilijk huizenprijzen te voorspellen?

U zou denken dat de huizenprijs enkel afhankelijk is van vraag en aanbod. Dat leerde u immers in de brugklas in de eerste economieles: Wanneer er een vrije markt is, regelen vraag en aanbod welke prijs voor iets wordt betaald. Veel vraag, weinig aanbod? Hoge prijs. Weinig vraag, veel aanbod? Lage prijs. Gemakkelijk te voorspellen dus.

Toch gaat dat niet helemaal op voor de huizenmarkt. Het probleem is namelijk dat vraag en aanbod moeilijk te voorspellen zijn. Consumenten zijn (anders dan professionele beleggers) niet totaal rationeel en denken vaak met hun hart in plaats van met hun verstand. Dat is echter maar één van de redenen. Hierna noemen we nog een aantal van de punten waarop vraag en aanbod gebaseerd zijn.

Vraag op de huizenmarkt

De vraag op de huizenmarkt (en dus de opstuwende factor bij huizenprijzen) heeft in eerste instantie te maken met het geld dat u kunt lenen. Waarschijnlijk bent u niet kapitaalkrachtig genoeg om zo even een huis af te tikken en dus bent u afhankelijk van een kredietverstrekker, meestal een bank. Dat is in elk geval voor de meeste Nederlanders het geval.

De bank op zijn beurt is weer afhankelijk van onder andere de Europese Centrale Bank, van nationale en internationale regelgeving (waaronder Basel II en III waar ze verplicht worden om grotere kapitaalbuffers aan te houden) en van spaarders (u bent afhankelijk van de bank, de bank is afhankelijk van u). Daarnaast is de bank afhankelijk van het economisch klimaat (verwachten ze veel van hun leningen te moeten afboeken bij gedwongen verkopen/faillissementen, dan moeten ze ook meer buffers aanhouden).

Dat economisch klimaat is weer gedeeltelijk afhankelijk van het consumentenvertrouwen. Het consumentenvertrouwen is ook belangrijk bij de aankoop van een huis. Alles hangt met elkaar samen dus. Bent u onzeker over de economische situatie en over uw baan en inkomen, dan zult u minder snel een (duur) huis kopen.

Terwijl u onzeker bent over uw baan en inkomen, maken de heren in Den Haag beslissingen over uw toekomst. Dat heeft u dus ook niet in eigen hand. Zo worden besluiten genomen over onder meer de hypotheekvormen die nog mogelijk zijn met hypotheekrenteaftrek, over de maximale hypotheekrenteaftrek en over allerlei andere fiscale maatregelen zoals de overdrachtsbelasting. Daarnaast worden zowel het sociale vangnet als de ontslagbescherming nog eens tegen het licht gehouden. Dat alles heeft invloed op uw mogelijkheden om een huis te kopen en op de huizenprijzen.

Kortom: u weet niet waar u aan toe bent, net als miljoenen andere Nederlanders. Of er huizen verkocht worden hangt onder meer af van de vraag of er kopers zijn die genoeg vertrouwen hebben om te kopen, of de banken voldoende krediet kunnen verstrekken en of de fiscale faciliteiten het toelaten. Allemaal zaken die invloed hebben op de huizenprijzen, maar die tegelijkertijd met elkaar samenhangen en daarom onvoorspelbaar zijn.

Aanbod op de huizenmarkt

Soms wordt gezegd dat enkel de ‘vraag-kant’ van invloed is op de huizenprijzen, maar dat is niet het geval. Immers: hoe meer aanbod er is, hoe meer concurrentie en hoe lager de prijs. De vraag is dan dus: loopt het aanbod de komende tijd op? Dat lijkt makkelijker te voorspellen dan de vraag-kant van de vergelijking.

Bevolkingsgrafieken zeggen dat de babyboomers nu met pensioen gaan. Volgens velen zou dat een negatief effect hebben op de huizenprijzen omdat hun huizen op de markt zouden komen. Toch lijkt dat niet zo te zijn: tegenwoordig wonen zes van de zeven tachtig-plussers nog zelfstandig, eventueel met enige hulp. Dat kunnen we dus ook van de babyboomers verwachten. Daarnaast worden de babyboomers naar waarschijnlijkheid een stuk ouder dan de generaties voor hen en dus zullen ze langer hun huizen bewonen. Het aantal huizen dat wordt aangeboden zal dus naar verwachting niet enorm stijgen en dus zullen de huizenprijzen hierdoor niet enorm dalen.

Aan de andere kant is er extra aanbod van degenen die hun hypotheek niet meer kunnen betalen (een groeiende groep). Ook zal het aanbod groter worden door verkopers die inzien dat hun huis te hoog is geprijsd en die hun huis correct prijzen (dit komt vaak doordat ze een onrealistisch beeld hebben gehad van de actuele waarde van het huis, dit komt regelmatig voor bij huizen die ‘onder water staan’).

Ook wordt het aanbod mede bepaald door de variabelen die de vraag bepalen. Vaak zijn aanbieders namelijk ook vragers: degene die en huis verkoopt, is vaak ook als koper voor een ander huis op de markt. Kan of wil hij niet kopen, dan zal hij ook niet verkopen. Of dit echter echt effect heeft op de huizenprijzen is de vraag: immers, wanneer mensen én niet kopen én niet verkopen, heft dit effect zich dan niet zelf op?

Ten slotte zijn er veranderingen (aanstaande) in het fiscale beleid die het aanbod bepalen, bijvoorbeeld vragen over de mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek bij het verkoop van een huis dat ‘onder water stond’ (meer hypotheek dan verkoopwaarde). Deze veranderingen hebben ook weer hun invloed op de huizenprijzen.

Al met al is er wellicht meer te voorspellen aan de aanbod-zijde dan aan de vraag-zijde, maar ook daar is niet met zekerheid te zeggen wat zal gaan gebeuren.

“Ja maar, FEEC weet het dan wel niet, maar ING/ABN/Rabobank wel!”

De grote banken hebben inmiddels zelf besloten om geen uitspraken meer te doen over de huizenprijzen en over de huizenmarkt. Waarschijnlijk slim, want ze hebben het immers al een langere tijd fout. Officieel doen ze dit om het vertrouwen in de woningmarkt niet te ondermijnen. Zelfs de topeconomen van de grootste banken in Nederland hebben moeite met het voorspellen van de huizenprijzen.

Daarnaast is het maar net de vraag hoe betrouwbaar een rapport van deze banken is. Ze hebben allemaal (vooral de Rabobank) grote hypotheekportefeuilles, waarbij het op zijn zachtst gezegd onprettig is als huizenprijzen omlaag gaan. Indien het aankomt op een executieveiling dekt het onderpand daardoor vaak niet de uitstaande lening.

Kortom: de grote banken weten het zelf niet én zijn partijdig. Ze hebben baat bij huizenprijzen die stijgen en willen dus graag naar buiten brengen dat men vertrouwen moet hebben in de woningmarkt en dat men best kan kopen. Niet dat dat per se verkeerd is, maar lees dergelijke rapporten met het idee dat ze wellicht iets te optimistisch of niet pessimistisch genoeg zijn over de huizenmarkt en huizenprijzen.

Waar gaan de huizenprijzen naartoe?

Waar de huizenprijzen naartoe gaan weet niemand met zekerheid te zeggen. Zeker is wel dat de huizenmarkt geen perfecte markt is, zoals de aandelenmarkt. Dat komt doordat de kopers en verkopers op de huizenmarkt meestal geen professionele partijen zijn, maar mensen die het kopen of verkopen van een huis slechts enkele keren in hun leven meemaken.

Kopers laten zich leiden door het vertrouwen dat ze hebben in de economie en door de vraag ‘heb ik volgend jaar nog een baan?’. Verkopers laten zich onder meer leiden door aankoopprijzen van hun huis en niet door huidige waardes. Psychologische invloeden gelden sterk bij het kopen en verkopen van een huis en bij het bepalen waar de huizenprijzen naartoe gaan.

Daarnaast is er de onzekerheid in maatregelen die de overheid neemt en gaat nemen en de invloed daarvan op consumenten en kredietverstrekkers. Dat hangt weer samen met het consumentenvertrouwen. Alle zaken hangen met elkaar samen, waardoor een verandering in het één, een keten van reacties teweeg kan brengen. Die keten is niet geheel te overzien, wederom omdat huizenkopers en verkopers niet totaal rationeel handelen.

Om deze redenen is de huizenmarkt onvoorspelbaar, net als de huizenprijzen. Dat is dan ook direct de enige voorspelling waar wij ons wel aan durven wagen.

Tags: , , ,

Laat een reactie achter

Copyright © 2014 WR Media - KvK 56824645